编者按：2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs（以下简称“公募REITs”）产品在沪深交易所上市，我国公募REITs市场扬帆起航。两年来，市场各方在资本市场服务实体经济的这又一创新跑道上衔枚疾进。730个日日夜夜，公募REITs市场克服了山林初启的忐忑，战胜了非理性波动的扰动，沿着既定轨道不断前行，并愈发茁壮，能够肩负重任。
党的二十大报告提出，“优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系”。“十四五”规划作出了“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”的重要部署。对于两周岁的公募REITs市场而言，蓝图已经绘就，路径十分清晰，惟有以梦为马，方能不负韶华！
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“南蛇口，北光明”，这默默矗立于招商局光明科技园区入池资产（以下简称“光明项目”）旁已经5年的宣传路引，在不经意间准确预判了一只公募REITs产品底层资产优中选优的筛选结果。
临近首批公募REITs产品上市两周年以及首批扩募项目落地，《证券日报》记者奔赴深圳市，调研博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“博时蛇口产园REIT”）底层资产的运营情况，光明项目正是博时蛇口产园REIT本次扩募资产所在地。
产业园的AB面与
“由重入轻”的新发展模式
记者在调研中注意到，博时蛇口产园REIT底层资产光明项目的发展活力展示出“黑白分明”的AB面。
白天的产业园区静谧而高效，从业者在园区楼宇内紧张而有序地忙碌着。这是因为，随着工业上楼，高新技术产线已摆脱了过往的工棚模式，而产业园区也根据产业特点为企业提供量身定制的服务，体现于大厦楼板承重力、层高、面积分割、温湿度环境控制等方面。
而每一个夜晚，我们可以看见发展活力不仅存在于园区及周边广场上娱乐纳凉的人群中，也出现在营业面积不足20平方米的冷饮小店每天4000块的流水中，以及展现在大众点评高分饭馆一个晚上4倍的翻台率上……这些或许并不会直观体现于公募REITs的财务报表中，但是，这些活力正是产业园区类公募REITs底层资产的发展底座。
总建筑面积为11.07万平方米的光明项目，拥有多元化的租户基础。招商局光明科技园有限公司招商经理路丹对《证券日报》记者介绍，“租户行业涉及生命健康、智能制造、信息技术及新材料等，这与光明区政府产业规划方向高度契合。近两年，项目出租率保持在95%以上，领先于周边园区，租金水平也比较平稳。”
数据背后，是产业园区自身的核心竞争力为支撑。
“我们之所以选择入驻招商局光明科技园，是因为其提供的生产作业环境达标我们国际大客户的要求，帮助我们接到了跨境业务订单”，一家“果链”企业负责人对《证券日报》记者表示。
另据路丹介绍，很多企业正在与招商局光明科技园共同快速成长。例如，本次扩募入池资产的光明项目A1座大厦设立了留学生创业园，供给租赁面积需求较小的初创企业，如今，从留学生创业园中走出的部分企业已经扩租至近1万平方米，并已有在筹备上市。
事实上，这种对于企业的不可或缺性和建设性，正是光明项目被选择为博时蛇口产园REIT本次扩募底层资产的核心理由之一。
与企业和产业园区的彼此成就相似，资本市场与产业园区的双向奔赴更是一种必然。
在招商局光明科技园有限公司总经理付小龙眼中，公募REITs对提升资本市场服务实体经济能力具有重要意义。他告诉《证券日报》记者，招商蛇口通过发行公募REITs，实现产业园区业务的滚动发展，扩大有效投资，为社会贡献更多的优质产业空间。同时，公募REITs上市发行有力地提升了园区运营能力，实现产业园区业务“由重入轻”，加速构建招商蛇口产业园区业务的新发展模式。
“我们期待的状态，是前期的募集项目资金部分用于后续的拟扩募项目，形成资金和资产的良好滚动，真正实现公募REITs持续盘活固定资产投资的初衷”，付小龙表示，当然，扩募储备资产首先需要达到“三年稳定运营”的监管要求。
看不见的风控
看得见的成长
对于产业园区类公募REITs而言，今年市场最为关心的是其底层资产如何实现抗经济周期，这也是此类公募REITs“看不见”却又实实在在发挥效力的风险控制。
博时蛇口产园REIT给出的答案是，“分散化经营+与产业迭代同行”。
谈及如何化解租约集中到期等经营风险，路丹介绍，“租户租期一般为1年至5年，租期是由租户根据自身经营需要进行选择，每年度到期合同面积占比较低，集中到期退租造成经营大幅波动的风险很小。此外，在租户到期续约的管理上，我们有完善的制度，一般提前3个月至6个月洽谈续约，如客户不续约，我们将提前释放房源，储备客户，尽量减少空置时间。”
除光明项目外，博时蛇口产园REIT首发募集时的底层资产万融大厦及万海大厦租户同样分布较为均衡，不存在单一客户租金占比较高的情况。截至2022年底，租户行业中，新一代信息技术、物联网、电子商务和文化创意租赁面积合计占比分别为77%、66%。租户结构与招募说明书披露的租户结构差异不大，继续保持与蛇口网谷产业园的四大核心产业集群定位匹配。
客户优质、经营稳健是博时蛇口产园REIT底层资产的“底色”。博时蛇口产园REIT基金经理刘玄告诉《证券日报》记者，产品上市以来，陆续受外部经济、政治环境以及突发公共卫生事件等超预期因素影响，虽对项目资产的运营管理造成了一定不利影响，但从整体表现来看仍展现了较强的经营韧性。博时蛇口产园REIT上市以来，共计分红4次，累计分红金额近1.027亿元，基本符合投资者预期。
6月16日，博时蛇口产园REIT扩募份额上市。刘玄认为，“优质资产的注入将提升项目的实力及未来持续发展的潜力。”
不过，任何新生事物的成长都不可能一蹴而就，博时蛇口产园REIT作为我国首批9只上市REITs之一，以及首批4只完成扩募的REITs之一，也遇到诸多“成长难题”。刘玄坦言，“作为具备高度产融结合属性的创新产品，在首次发行和首次扩募的实施过程中没有先例可循，需要在资产合规、资产重组、税务筹划、资产估值、基金治理架构、扩募发售规则等方面与监管部门不断沟通、不断摸索，发现问题并解决问题。”在项目筹备期间，博时基金项目组探索了很多创新做法，促进了市场对公募REITs的理解，为后续公募REITs的发行和扩募积累了经验、铺垫了道路。
实现REITs市场的高质量发展需要规范的制度体系，刘玄认为，公募REITs市场的健康培育和长远发展需要夯实基础、妥善规划。监管机构坚持发展与规范并重，不断加强制度体系建设，健全全链条监管安排，建立完善市场交易监测及风险预警处置机制，并积极推动相关部门出台税收、国资、保险资金投资等配套政策。这也是促进REITs市场平稳运行、培育良好市场生态、推动市场健康发展的必经之路。此外，作为多层级和架构复杂的金融产品，REITs基金管理人如何解决管理层级较多带来的效能降低、信息披露涉及环节较多等问题，需要市场不断共同探索和解决。
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